Hierbij willen wij ingaan op de fiscale consequenties van de aankoop van een vakantiebungalow, die dusdanig met de grond is verbonden dat deze als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. Bij de aankoop wordt ervan uitgegaan dat die plaatsvindt door een natuurlijk persoon, die de bungalow zelf gaat gebruiken en/of deze (tevens) gaat verhuren voor kort verblijf. Voor de eventuele verhuur zal gebruik worden gemaakt van de diensten van de beheerder van het betreffende vakantiepark.

A. aankoop bungalow voor volledig eigen gebruik / niet voor verhuur

Overdrachtsbelasting
Bij de levering van de bungalow voor eigen gebruik kunnen zich de volgende twee situaties voordoen:
• levering van een nieuwe bungalow of een bungalow die maximaal twee jaar vóór de datum van levering voor het
eerst in gebruik is genomen: deze levering/verkrijging is vrijgesteld;
• levering van een bungalow, die meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen: deze levering/
verkrijging is belast (6%).

BTW
De levering van een nieuwe bungalow of een bungalow die uiterlijk twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is belast met 19% BTW. Deze BTW kan de koper niet bij de Belastingdienst terugvragen, aangezien de bungalow voor eigen gebruik is bestemd.

Inkomstenbelasting
Een tweede woning wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 3 tegen WOZ-waarde. Voorwaarde hierbij is dat de bungalow niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Over het totale vermogen in box 3 (bezittingen minus schulden) moet jaarlijks 1,2 % vermogensrendementsheffing betaald worden, indien dit vermogen meer bedraagt dan de wettelijke vrijstelling. In 2010 geldt een vrijstelling van € 20.661,- per persoon; voor partners bedraagt de vrijstelling € 41.322,- Per minderjarig kind kan deze vrijstelling worden verhoogd met € 2.762,- Daarnaast kan bij personen boven de 65 jaar de vrijstelling ook nog worden verhoogd met ouderentoeslag.

B. aankoop bungalow voor zowel eigen gebruik als voor verhuur

Overdrachtsbelasting
Hierbij kunnen zich de volgende situaties voordoen:
• levering van een nieuwe bungalow die nog niet in gebruik is genomen: deze levering/verkrijging is vrijgesteld;
• levering van een bungalow, die in gebruik is genomen: de levering/ verkrijging is belast (6%). Bij aankoop van een nieuwe bungalow, die in het kader van een voorgenomen verkoop tijdelijk (maximaal 6 maanden) is verhuurd, kan bij de Belastingdienst een verzoek worden ingediend om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

BTW
De levering van een nieuwe bungalow of een bungalow die uiterlijk twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is belast met 19% BTW De levering van een bungalow, die meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is in beginsel vrijgesteld. De koper en verkoper kunnen er echter gezamenlijk voor kiezen deze levering wel in de BTW-heffing te betrekken (ook wel ‘optie BTW belaste levering’ genoemd). Het voordeel hiervan is
dat de verkoper geen BTW aan de Belastingdienst moet terugbetalen voor panden, die hij minder dan 10 jaar geleden met BTW gekocht heeft en/of ingrijpend heeft verbouwd. Het betreft hier een zogenaamde herziening van de BTW (zie “overige zaken” aan het slot van deze brochure). Aan de optie voor belaste levering zijn voorwaarden verbonden.

|De belangrijkste voorwaarden zijn:
I. de koper moet de bungalow voor minimaal 90% aan BTW-belaste prestaties gebruiken èn
2. het optieverzoek moet tijdig zijn ingediend.

Op grond van een goedkeuring van het ministerie is sprake van BTW-ondernemerschap als de vakantiewoning ten minste 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Wordt aan deze voorwaarde van het BTW-ondernemerschap voldaan, dan wordt bij de verhuur van een vakantiewoning ook automatisch aan de eerste voorwaarde voldaan. Immers, deze verhuur wordt altijd als een belaste prestatie aangemerkt. De verhuur is belast met het verlaagde BTW-tarief van 6%. Ook indien er een voornemen bestaat de vakantiebungalow bedrijfsmatig te exploiteren kan sprake zijn van het ondernemerschap voor de BTW Uit de rechtspraak blijkt echter dat het BTW-ondernemerschap niet wordt aangenomen, indien een particulier de vakantiewoning heeft gekocht met de bedoeling deze in de eerste plaats zelf te gebruiken en in de periode, dat de woning niet voor eigen doeleinden wordt gebruikt, deze eventueel te verhuren aan derden. De BTW bij aankoop kan -evenals de BTW op de exploitatiekosten (zoals energiekosten) -in eerste instantie volledig worden teruggevraagd bij de Belastingdienst, indien de koper de bungalow mede BTW-belast aan gasten (voor kort verblijf verhuurt). Nadat alle BTW is teruggevraagd, zal voor het privégebruik van de bungalow jaarlijks een correctie van deze reeds genoten aftrek van voorbelasting moeten plaatsvinden. Voor de aankoop-BTW moet deze privécorrectie worden berekend over het jaar van aankoop en de daarop volgende negen jaren. Voor de berekening van deze correctie wordt aangesloten bij de regels van de herziening (zie “overige zaken” aan het slot van deze brochure). Voor de exploitatiekosten (zoals de BTW op energiekosten) moet de privécorrectie bij de laatste aangifte van het betreffende kalenderjaar worden verwerkt.

Inkomstenbelasting
Het bezit van een bungalow wordt voor de inkomstenbelasting in beginsel belast in box 3. Voorwaarde hierbij is dat de bungalow niet als hoofdverblijf wordt gebruikt én op ‘normale wijze’ wordt beheerd. De huuropbrengsten zijn dan ook niet belast in box 1. Op ‘normale wijze’ beheren houdt in dat bij meerdere bungalows naast het innen van de huur niet al te veel arbeidsintensieve werkzaamheden (onderhoud, etc.) door de verhuurder zelf worden verricht. Gebeurt dat wel dan kan de belastingdienst het standpunt innemen, dat zowel de netto-huuropbrengsten als de toekomstige waardeveranderingen van de bungalow progressief belast worden in box 1 tegen maximaal 52%. Voor de belastingheffing van box 3 en vrijstellingen, verwijzen wij naar A, onderdeel Inkomstenbelasting.

C. aankoop bungalow voor uitsluitend verhuur

Overdrachtsbelasting
Hierbij kunnen zich de volgende situaties voordoen:
• levering van een nieuwe bungalow die nog niet in gebruik is genomen: deze levering/verkrijging is vrijgesteld;
• levering van een bungalow, die in gebruik is genomen: de levering/ verkrijging is belast (6%). Bij aankoop van een nieuwe bungalow, die in het kader van een voorgenomen verkoop tijdelijk (maximaal 6 maanden) is verhuurd, kan bij de Belastingdienst een verzoek worden ingediend om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

BTW
De levering van de bungalow is belast met 19% BTW Indien men de bungalow uitsluitend gaat verhuren (voor kort verblijf, dient de verhuurder 6% BTW in de huurprijs op te nemen en kan alle voorbelasting worden teruggevorderd.)
De 140-dagen eis (zie onderdeel B) en de correctie van de voorbelasting in verband met het privégebruik zijn dan uiteraard niet meer van toepassing.

Inkomstenbelasting 
De bungalow wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 3, maar kan onder voorwaarden progressief worden belast in box 1 tegen maximaal 52%. Hiervoor verwijzen wij naar B, onderdeel Inkomstenbelasting.

D. Overige zaken

1. BTW-ondememerschap
Indien voldaan wordt aan de voorwaarden van het BTWondernemerschap (zie onderdeel B of C), moet men zich bij de Belastingdienst als zodanig aanmelden (zie: www.belastingdienst.nl). Gaat de Belastingdienst akkoord met het verzoek, dan zal er een BTW-nummer worden toegekend en moet u periodiek (hoogst waarschijnlijk eenmaal per kwartaal) een BTW-aangifte indienen. Bij rubriek 1b van deze aangifte geeft u in de eerste kolom het bedrag aan waarover omzetbelasting is berekend aan de huurders; in de tweede kolom vermeldt u het BTWbedrag (6% x bedrag van de eerste kolom). Bij rubriek 5b geeft u het BTW-bedrag van de aftrekbare voorbelasting aan.

2. Kleine Ondernemersregeling (KOR)
Wat betreft de BTW willen wij nog opmerken dat bij de verhuur van de bungalow de kleine ondernemersregeling (afgekort: KOR) van toepassing kan zijn. Deze KOR houdt in dat een BTW ondernemer, die op jaarbasis per saldo (dus na aftrek van de voorbelasting) niet meer dan €1.883 aan BTW verschuldigd is, een belastingvermindering kan krijgen.

Deze vermindering wordt als volgt berekend:
• bedraagt de per saldo verschuldigde omzetbelasting minder dan € 1.345,- dan hoeft men in het geheel niets af
te dragen aan de Belastingdienst;
• bedraagt de per saldo verschuldigde omzetbelasting minimaal € 1.345,- doch maximaal € 1.883,- dan is de
vermindering 2,5 maal het verschil tussen € 1.883,- en het af te dragen bedrag.

Het bedrag van de aldus vastgestelde belastingvermindering moet bij rubriek 5d van het aangiftebiljet worden ingevuld. Blijkt na afloop van het kalenderjaar dat het bedrag van de KOR wordt overschreden, dan zal de reeds genoten belastingvermindering moeten worden terugbetaald.

3. Herzieningsregeling
Een BTW-ondernemer kan de aan hem in rekening gebrachte BTW als voorbelasting verrekenen met de door hem verschuldigde BTW Deze voorbelasting is echter alleen aftrekbaar voor zover de aangekochte goederen en diensten worden gebruikt voor belaste handelingen, zoals de verhuur van een bungalow. Indien de bungalow
ook voor privé doeleinden wordt gebruikt, is het deel van de voorbelasting dat aan dit privégebruik moet worden toegerekend, niet aftrekbaar. Bij onroerende zaken, zoals de bungalow, wordt deze correctie herzien in 10 jaren: het jaar van investering en de daarop volgende 9 jaren. Aan elk jaar moet 1/1Oe deel van de correctie van de voorbelasting
voor het privégebruik worden toegerekend. Ook de verkoop van een bungalow tijdens de herzieningsperiode kan een correctie van de reeds verrekende voorbelasting veroorzaken.