Meer informatie bel
088 070 8000

EuroParcs

Het vakantiehuis als spaarpot

12 september 2017

Wakker worden in je eigen beachlodge met het ruisen van de zee op de achtergrond. Ontbijten met uitzicht op het Grevelingenmeer vanaf je veranda. Het genot van een tweede huis in Nederland is groot. Zeker nu de spaarrente blijft dalen en vakantieparken aantrekkelijke rendementen beloven.

Verleidelijke advertenties in de zaterdagkranten. Lovende verhalen in gesponsorde tv-programma’s als House Vision en Droom van een huis. Investeren in een huis op een vakantiepark is niet alleen fijn voor eigen vertier, het levert ook nog wat op. Kopers kunnen zich verheugen op rendementen tot 8 procent per jaar, zo luidt de boodschap. Die rendementen komen uit verhuur van de woning. Veel Nederlanders met eigen geld zien dat momenteel wel zitten. Afgelopen jaar werden 3.750 recreatiewoningen verkocht, een stijging van 20 procent. Zo meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) in het recent verschenen rapport De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2017.

‘Daarmee is 2016 een recordjaar. Sinds begin 2000 werden niet zo veel vakantiehuizen verkocht,’ zegt NVM-woordvoerder Roeland Kimman (58). ‘De prijzen van vakantiehuizen blijven nog achter bij die in de reguliere huizenmarkt. Alleen aan de kust van Zuid-Holland stegen de prijzen 20 procent En op de Waddeneilanden werden de huizen 17 procent meer waard.’ Volgens Kimman is er veel vraag naar nieuwbouw. Projectontwikkelaars spelen daar grif op in. Vooral in Zeeland staat veel te gebeuren. Prestigieus zijn de plannen van projectontwikkelaar Zeelenberg voor Brouwerseiland, voor de kust van Schouwen-Duiveland. Daar zullen Dubai-achtige eilanden worden opgespoten waarop 300 luxueuze woningen komen. Allemaal met eigen aanlegsteiger.

Ook Roompot Vakanties heeft grote ambities. Met ruim 100 parken in Nederland en een omzet van 305 miljoen euro bouwt Roompot momenteel het Noordzee Beach Village in Nieuwvliet-Bad. Roompot wil verder groeien en kiest daarbij nadrukkelijk voor de Nederlandse kust. Het gaat steeds om herontwikkeling van verouderde campings of parken, omdat de vakantieganger van nu vaker luxe en comfort wenst. Andere grote spelers zijn Landal GreenParks en Center Parcs. Landal heeft 53 parken in Nederland en 35 in het buitenland en had vorig jaar een omzet van 400 miljoen euro. Center Parcs, met negen parken in Nederland en twaalf in het buitenland, boekte een omzet van 437 miljoen euro in 2016.

Belegging
Mensen die een recreatiewoning kopen op een park, doen dat steeds vaker als belegging. Zij kunnen kiezen voor een variabel rendement. Hierbij verhuren eigenaren het huis via de exploitant en krijgen ze 75 tot 80 procent van de huurpenningen. Daarnaast kunnen huizenbezitters een vast rendement afspreken. Het huis wordt gedurende een periode voor een vast bedrag verhuurd, het park draagt het risico van leegstand. Bob Bron (59) kocht in 2012 een tienpersoons-vakantiehuis bij Roompot Vakanties in Noordzee Residence Cadzand in Zeeuws-Vlaanderen. Hij koos voor de variabele verhuuropbrengst.

‘Het huis rendeerde de afgelopen drie jaar 6 tot 6,5 procent en dat is meer dan het door Roompot gegarandeerde rendement.’ Niet één maar zes huizen kocht Mike Willems (37). Dat begon in 2008 met een bungalow op Landal De Vlegge in Twente. In de jaren daarna volgden nog vijf huizen op twee andere Landal-parken. ‘Dit jaar had ik geluk. Voor een goede prijs heb ik drie huizen aan een particuliere belegger verkocht.’

Willems belegde aanvankelijk in aandelen, maar stapte daar uit na heftige koersschommelingen en beursschandalen in de crisisjaren. ‘De aandelen halveerden in waarde. Zulke verliezen maak je niet in vastgoed.’ Willems investeert alleen in huizen van 1 tot 1,5 ton. Zijn advies: ‘Bestudeer de huurinkomsten en de parkkosten van de afgelopen jaren. Vraag de notulen van de Vereniging van Eigenaren en de jaarrekeningen op.’ Nog een tip: ‘Investeer niet in chalets, die zijn na tien jaar afgeschreven.’

Grote aantrekkingskracht
Kenners waarschuwen voor verzadiging van de markt. Nederland telt zo’n 110.000 recreatiewoningen en 1.500 vakantieparken. De laatste jaren steeg het aantal vakantiehuizen harder dan het aantal bungalowvakanties. In zijn jaarlijkse sectorprognose voorspelt de Rabobank voor komend jaar een lichte groei van 1 tot 2 procent in het aantal bezoekers. Die toename komt vooral door buitenlandse toeristen, het aantal Nederlanders dat voor een vakantiepark kiest, is al jaren stabiel. Dat is geen goed nieuws voor eigenaren van tweede huizen. Die halen immers hun rendement uit verhuur.

Marc Volleman (45), manager public relations van Roompot Vakanties, kent de cijfers, maar ziet verzadiging niet in Zeeland optreden. ‘Vorig jaar telden we voor het eerst meer dan 2 miljoen bezoekers. De kust heeft een grote aantrekkingskracht. Vooral Duitsers weten ons vaker te vinden. De meesten komen uit Nordrhein-Westfalen, een markt van 18 miljoen mensen.’ Ook Center Parcs wist vorig jaar — na enkele magere jaren — weer meer bezoekers te trekken en zag de bezettingsgraad stijgen naar 74,6 procent.

Toch onderschrijft CEO Mark Haak Wegmann (49) de verzadiging wel: ‘Nederland staat vol met vakantieparken.’ Center Parcs heeft in ons land volgens de bestuursvoorzitter daarom geen uitbreidingsplannen. Buiten Nederland wel; de exploitant wil zelfs parken in China openen. Landal GreenParks is zich eveneens bewust van een stabiele Nederlandse markt en wil vooral in het buitenland groeien. ‘Al grijpen we onze kans als we een fraai gelegen park kunnen openen,’ zegt Maas Brink (52), directeur ontwikkeling bij Landal GreenParks. ‘Zoals het nieuwe vakantiepark De Reeuwijkse Plassen, waar 145 recreatiewoningen energieneutraal geëxploiteerd worden.’

Landal wil met onderscheidende producten inspelen op de competitieve markt. Zo maakte Landal met het failliete Hof van Saksen een doorstart en transformeerde het tot een exclusief park waar culinair verwennen het credo is. Ook bouwde het boomwoningen in Landal Miggelenberg in Hoenderloo voor een bijzondere beleving. De verzadiging zit hem vooral in het grote aanbod van verouderde vakantiehuizen op toeristisch minder aantrekkelijke locaties, zoals in Noord-Brabant en de Achterhoek. ‘Hier staan parken waar nauwelijks nog geld wordt verdiend,’ zegt Merlijn Pietersma (37) van ZKA Consultants, een adviesbureau voor de vrijetijdssector. ‘Er is geen centrale verhuur meer, de huizen zijn weinig waard en worden geleidelijk aan steeds vaker bewoond door arbeidsmigranten, gescheiden vaders of de oorspronkelijke eigenaren.’

Kruiwagen vol kikkers
Particulieren die eigenaar zijn van een vakantiehuis en dat in ruil voor rendement laten verhuren door het parkmanagement: het fenomeen bestaat al een aantal jaren. Het heeft een grotere vlucht genomen door de lage rentestand en de aantrekkende economie. ‘Het blijkt ook interessant voor ontwikkelaars en exploitanten. Zo hebben exploitanten geen eigen vastgoed meer op de balans,’ weet Pietersma. ‘Daardoor konden ze sneller groeien. Ze hoefden niet te lenen bij de bank.’

Het hefboomeffect is het voordeel, maar er kleven ook nadelen aan het versnipperde eigendom. ‘Na zeven jaar, als het tijd is voor groot onderhoud, gaat dat niet altijd soepel. Met honderd eigenaren is een Vereniging van Eigenaren gauw een kruiwagen vol kikkers. Zeker als de leden niet allemaal verhuren en ook zeggenschap hebben over de centrale voorzieningen, zoals het restaurant of het zwembad. Als een paar eigenaren dwars liggen, gaat een noodzakelijke onderhoudsklus niet door. Het gevolg? Een park kan langzaam afglijden en minder aantrekkelijk worden voor huurders. Er zijn voorbeelden van parken waar de exploitant zich om die reden heeft teruggetrokken,’ aldus Pietersma.

Samen sterk
Bron en zijn vrouw maken zich in Noordzee Residence Cadzand sterk om het park samen met mede-eigenaren op niveau te houden. Zij namen het initiatief voor een communicatieplatform. ‘We vormen een belangenvereniging van kopers met inmiddels 255 leden en vertegenwoordigen 70 procent van de huizenbezitters. Ons doel is helder: als investeerders in het onroerend vastgoed willen we dat de investering blijft renderen. Dat betekent schone huizen op een goed verzorgd en klantvriendelijk park. We monitoren de schoonmaak en het onderhoud van het groen, maar ook de gastvrijheid van medewerkers. Daarvoor huren we professionele bedrijven in. Zij beoordelen het park regelmatig, bijvoorbeeld door mystery guest-bezoeken. Vertrouwen is goed, maar controle is beter. Een chagrijnige receptiemedewerker heeft uiteindelijk een negatief effect op de waarde van je huis.’

Ook leden weten dankzij het platform waar ze aan toe zijn. Een meerjarenplan schrijft voor wanneer de bedden moeten worden vervangen of het huis moet worden geschilderd. Bron: ’Dwang is er niet, maar Roompot kan huizen met achterstallig onderhoud uit de verhuur halen. En dat is prima. We willen een vijfsterrenpark blijven.’ Na drie jaar beleggingservaring concluderen Bron en zijn vrouw: ‘Verhuren van je recreatiewoning is financieel aantrekkelijk. Maar het vraagt ook aandacht. Als je nooit in je vakantiehuis komt, weet je zeker dat het na een paar jaar uitgewoond is.’

Toch ziet Bron de toekomst zonnig tegemoet. ‘Het is een park met allure. Er komen veel parken bij in Zeeland, maar ik ben ervan overtuigd dat kwaliteit altijd wint.’ Tweedehuiseigenaren moeten zich niet blind staren op het rendement, stelt NVM-woordvoerder Kimman. ‘De markt voor recreatiewoningen trekt aan, maar de recreatiewoningmarkt is sterk afhankelijk van de economie, het consumentenvertrouwen en de rentestand. De markt is klein en huizen staan lang te koop. Of je winst maakt op de verkoop van je huis hangt af van je instapmoment en je uitstapmoment. Mijn advies: koop een tweede woning niet alleen als belegging, maar ook voor je eigen plezier. Zie het ook als een investering in zon, zee, bos en frisse lucht.’

Waarschuwende woorden
Minder goede ervaringen met investeren in een vakantiehuis zijn er ook. Advocaat Marcel Bosman (53) in Arnhem heeft zo’n 100 dossiers van cliënten die het schip in zijn gegaan met hun vakantiewoning. ‘Agressieve verkoopmethodes, tegenvallende rendementen, snel stijgende parkkosten, opgelegde beperkingen bij verkoop en problemen rond eigendom van de grond zijn veelvoorkomende klachten,’ weet Bosman.

Een cliënt vertelt hoe hij vorig jaar als geïnteresseerde een nieuw vakantiepark aan het IJsselmeer bezocht. ‘Ik vond het park en de huizen prachtig. Tijdens een amicaal gesprek zette de verkoper de aankoopsom, bijbehorende inventaris en parkkosten op papier. Er werd een mooi rendement beloofd. Ik tekende het A4-tje.’ Toen Bosmans cliënt er de dag erna vanaf wilde — hij had zijn twijfels over het rendement — kon dat niet. ‘Ik bleek een koopbevestiging te hebben getekend. Op de achterkant stond dat ik bij annulering 20 procent van de aankoopprijs moest betalen. Het ging om 50.000 euro.’ Samen met advocaat Bosman kwam de gedupeerde er zonder boete vanaf.

Bosman: ‘Hoewel een wettelijke bedenktijd geldt van drie dagen, accepteert de parkexploitant die niet altijd. Veelgehoord argument is dat de woning als belegging is gekocht en dat professionele beleggers zich niet kunnen beroepen op de wettelijke regels van consumentenbescherming.’ Volgens Bosman is dat standpunt aanvechtbaar. Tientallen cliënten zijn door de rechter al in het gelijk gesteld. De advocaat raadt potentiële kopers aan niet te lichtvaardig te denken over de aankoop van een recreatiewoning.

‘Let ook op of je de grond erbij koopt. Een recreatiewoning is in zijn algemeenheid bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en is daardoor onderdeel van de gehuurde zaak. De grond en de recreatiewoning worden als één zaak gezien. Wanneer je de kavel huurt, is het maar de vraag of je uiteindelijk eigenaar van je vakantiewoning bent geworden.’

 

Bron: Elsevier

Roeland Kimman (NVM): ‘Rendement? Denk niet alleen aan de klinkende euro’s. Zie het als een investering in frisse lucht, zon, bos en strand.’